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农村自建房怎样才能获得征收补偿?你需要这么

时间:2019-10-18 10:03来源:重点推荐
导读:随着农村经济的持续发展,农民的生活水平不断提高,农民的住宅也就跟着有了明显变化。有些农民选择在城市购买商品房,还有些农民选择扩建自己老家的房屋或者直接翻建盖

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导读:随着农村经济的持续发展,农民的生活水平不断提高,农民的住宅也就跟着有了明显变化。有些农民选择在城市购买商品房,还有些农民选择扩建自己老家的房屋或者直接翻建盖栋小洋房。那么,大家在村里建设的房屋都合法吗?遇到拆迁后会有补偿吗?怎样建才能避免被认定为违法建筑呢?本文,北京在明律师事务所的李顺华律师团队就和大家探讨关于农村大量存在的自建房这一话题。

在我国农村存在大量的自建房,由于建房时的法律法规还不完善,相关的许可部门也没有成立,导致这些房屋往往没有任何证件,一旦遇到拆迁,征收方往往以违法建筑的名义强行压低对被征收人的补偿款,或者直接没有任何补偿,那么遇到这种情况,被征收人该如何应对?国家规定的自建房拆迁补偿标准到底是多少?

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自建房这种事物在征收领域处境很尴尬。一方面,大量存在的自建房满足的是群众的基本居住需要,“一刀切”地将其认定为违建而不予补偿明显不够合理;另一方面,建房需要审批手续而不能想建就建也是法律明文规定的,的确有相当一部分自建房从法律意义上讲就是违建。一般而言,在城市棚户区改造、旧城改造类项目中,自建房只要无证都是不予补偿的。但在农村,如此简单粗暴的结论就该慎重些作出了。

就城市的城中村改造或者旧城区拆除等项目来说,涉及到的一些自建房确实是依法可以被认定为违法的建筑,譬如很多市民在小区周围私搭乱建,不仅严重影响了附近居民的交通出行,可能也为居民的人身和财产安全带来了巨大的隐患,但在农村,这种情况要另当别论,我们国家的现实情况是,大量的自建房满足了村民的居住需求,也是长期以来农村居民获得住所的唯一途径,如果“一刀切”的认为农村的这种自建房也属于违法建筑并予以拆除,那么很多村民可能面临流离失所的境地。更讽刺的是,有的当事人房屋所在位置面临拆迁,本来以为从此实现财富自由,那知道没几天就被认定为违法建筑,不仅没了补偿款,连藏身之所都没有了。

【严格履行报建审批程序】

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自《土地管理法》施行后,越来越多的农村地区要求农民必须报建审批才可以建房,那么农民自建房的报建审批程序有哪些呢?

那么村民如何才能避免这种情况的发生,晏清律师在此以“李四”为例,提醒村民要做好以下几方面的措施:

1.建房户向所在村委会递交书面申请,并填写《农村个人建房申请、审核表》,由村委会同意后加盖公章;

李四因为家里孩子成年,需要分户,向当地的村委会申请建房,提交书面的申请材料,填表,村委会经过审查,觉得李四所说的情况属实,确实有建房需要,在申请材料上盖章,交给乡镇政府审查,乡镇政府对书面材料审查完毕后,派人到李四家里调查核实,核实完毕后,乡镇政府将李四的情况和申请材料,报县自然规划局,自然规划局审查完毕后,给李四颁发了规划许可证,县政府则在李四缴纳了相关费用后,向李四颁发了《农村个人建房许可证》,这样一来,李四就能顺利开始施工了吗?并不能,李四在正式施工前,还需要向乡、镇政府报告,乡镇政府进行现场勘验,施工完毕,李四就能顺利入住吗》并不能,他还需要向乡镇政府申请竣工验收合格证,并凭借该合格证向房地产的管理部门申请不动产权的证书,这一系列的程序下来,李四才对自己的房屋应对违法建筑的认定做了充足的准备。

2.村委会将《农村个人建房申请、审核表》交给乡、镇政府进行初审,由乡、镇政府派人去当地调查;

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3.乡、镇政府报市、县级自然资源和规划部门审批,审批通过后,核发相应的批准文件;

还有一点要提醒被征收人,以往因为我们国家地大物博,相关的法律规定也没有健全,很对村民都是随心所欲的想怎么建怎么建,那后来呢,随着我国经济快速发展,可用建设土地却来越少,相关的法律法规也越来越健全,这样一来很多地方对农村的宅基地面积做出了规定,当然这个规定全国各不相同,被征收人如果对自己的合法建筑面积有疑问,可以自行查阅相关资料,也可以向专业律师咨询。

4.乡、镇政府向建房户收取一定的建房费用,并颁发《农村个人建房许可证》;

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5.建房施工前,建房户需要向乡、镇政府报告,由乡、镇政府到现场查验;

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6.建房竣工后,建房户需要向乡、镇政府申请竣工验收;

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7.乡、镇政府会同县政府有关部门到现场查验,并按规定核发竣工验收合格证;

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8.建房户凭借竣工验收合格证,向房地产登记部门申请房屋的不动产产权登记。

以上就是农民建房时需要履行的基本报建审批程序,各地区根据本地的特殊情况作出了不同的规定。这就需要建房户在建房前主动咨询当地村委会或是镇政府等相关行政机关,以免在已经建完房屋后才被认定为违法建筑,“先上车后买票”的事情最好还是不要做。

【建房不得超过标准面积和高度】

以前农村地区的土地资源丰富、闲置土地富余,同时农村集体土地的管理和规划还没有形成严格统一的规范,因此农民在村里建房都是随心所欲,想在哪里建就在哪里建,想建多大就建多大。近年来,国家大力推动新农村建设,加强了对农村建房的管理,并出台了一系列政策和规定来管理农民建房。因此,农民建房就有了更多的限制。

具体而言,建设面积是按照户来划分的,每户宅基地面积为80至120平方米,宅基地上的建房面积不能超过250平方米。由于各地区的土地资源、人口数量、经济发展水平等存在差异,各地区根据自身现实状况对本区域内的宅基地面积、建筑面积及建筑高度等事项作出了各自的规定。例如有的地区规定建筑高度不能超过10.5米,有的地区对房子建筑高度就没有特别限制。因此,具体的宅基地上建房要求还要依据当地的规定,不能一概而论。如果农民在建房之前忽略相关规定,建房之后才发现不符合规定的建筑面积或建筑高度,那么超出部分就可能面临罚款和限期改正。

【不得随意在宅基地上翻建房屋】

有许多农村的房屋建设于上世纪八十年代以前,时至今日已经年久失修、老旧破败,所以许多农民都想把老房子拆了建新房。这样的农民朋友一定要注意了,老房翻建同样需要办理报建审批手续,只有在获得相应的许可手续后才可以施工建房。

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【不得在耕地等农用地上建住房】

想必有不少农民朋友都有在自家耕地上建设房屋的想法,认为反正是自己家承包的地,种土豆也行,建大棚也行,建个房子应该也行。由于国家提出要严守耕地红线,凡村内有空闲地、老宅基地未利用的,不得批准占用耕地。所以在明律师提醒大家,尽量不要占用耕地建房,如果非得占用耕地建房,则要办理农用地转用审批手续,但是为了保护耕地,许多地方是不给批的。

农民朋友们一定不要心存侥幸擅自占用耕地建房,这样做的后果是建房的农民将面临整改、罚款、甚至是刑事责任;农民建的房屋被认定为违法建筑,将面临着限期拆除甚至是强制拆除;如果房屋纳入征收范围,也会因为被认定为违法建筑而得不到任何补偿。

【户籍迁出本村的一般不得建房】

在我国,宅基地的所有权属于村集体,使用权赋予本村集体经济组织内部成员。一般情况下,户籍已经迁出本村的农民,就不再是本村集体经济组织的成员。如果该农民在村集体内还有已经建成的房屋,也仅仅享有该房屋的所有权,不得在该宅基地上重新修建房屋。待房屋自然损毁、坍塌后,村集体就将依法收回宅基地。如果房屋被划入征收范围,那么该农民就不再享有宅基地的相关补偿,但仍然可以获得房屋相关的补偿,并不会因户籍迁出而完全丧失征收补偿的权利。

【不予批准转让后再申请宅基地】

《土地管理法》第六十二条规定,“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”

我国地少人多、耕地资源稀缺,因此我国农村建房实行“一户一宅”制。同时,由于宅基地使用权的取得具有无偿性、福利性、保障性,对于村民出卖、出租宅基地上住房后再申请宅基地的,就不再批准,以防滥建住宅或变相商品房开发。

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现今,国家对农村宅基地上建房的管理越来越规范,在征收后被认定为违法建筑的房屋越来越多。行政机关的认定是否合法暂且不论,严格遵守国家对于宅基地上建房的相关规定,是农民朋友防范风险的前提。农民朋友想在宅基地上建造合法房屋的,一定要特别注意在明律师提示您的以上几点事项,同时密切关注本地区的宅基地相关政策和法律规定。如果您不经审批、不符规划、不合规定地随意建造房屋,就将面临相应法律责任,房屋可能被拆除,在征收时也将不能得到任何房屋补偿。如此得不偿失的做法,在明律师是不建议的。在明律师一直以来反复强调事先防范优于事后救济,也希望广大农民朋友在建房时、面对征收补偿时都能谨记这一点。

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